微信朋友圈热转“众筹买房” 律师：风险大别跟风

　　2014年3月4日，中关村股权投资协会执行秘书长尹立志在微信朋友圈发起“众筹买房”项目。具体流程是申请人先递交申请表，通过审核后，交纳100元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等全部通过群成员商议决定。也就是说，在入住之前，邻居都已经选好了。此次众筹的房价，比市场水平便宜30%。近日，记者就收到了“写字楼众筹”的邀请，“投资1万元，月赚4000元”。

　　“众筹买房”与传统的集资建房有异曲同工之处，其目的是筹集资金用于房地产开发。从现实意义来看，此种做法既能实现低成本融资，又能实现购房需求。此种众筹建房的过程充分尊重投资人的选择，就户型、设计等层面来讲能获得投资人更多的肯定，不失为一种对房地产开发的创新。

　　那么，“众筹买房”是否存在法律风险?昨日，晨报公益律师群数十位律师热议此话题。

　　众筹发起人易踩上“非法集资”红线

　　湖北修德律师事务所主任陈旭东认为，鉴于房地产众筹涉及政府金融监管领域，具有参与门槛低、面向对象大众化等特点，因此，房地产众筹触碰非法集资类犯罪的“红线”可能*大大提高。在房地产众筹模式中，发起人除了开发商之外，还有互联网平台、机构投资者。根据发起人的不同，若其未经有关主管部门批准非法经营证券、擅自发行基金份额、募集基金的，或是借用合法的经营形式吸收资金，则存在非法*的问题。

　　湖北观筑律师事务所律师谈旭认为，上文中提到的“众筹买房”与前几年比较火热的“合作建房”类似。但是在实际操作中，存在难于逾越的法律障碍。对于房地产开发，在拿地、开发、建设等重要环节，都对开发建设单位的注册资本、人员配比等资质有较高要求;若委托开发商拿地建设，又有非法集资或变相商品房买卖的嫌疑。未取得商品房预售许可证的房屋，不得预售。显然这种预付房款的行为，是违反相关规定的;若将这笔钱理解为是集资者把钱借给开发商建房，那就涉嫌非法集资了。

　　出资人可能丧失房屋所有权

　　谈旭认为，房地产众筹，借鉴了资产证券化的相关操作手法。因为不动产的特殊属*，最大问题在于如何解决房屋产权归属以及购房人如何退出。在实践中，不少都是众多投资者购买的地产项目，返租给某公司委托经营，由某个人代持。

　　对于购房者来说，因产权不够明晰，名义所有人与实际所有人不完全一致，他人代持若向银行申请贷款办理抵押手续或者直接转让给其他人，实际所有人的权益很难得到保障，存在很大的风险。

　　另外，还需要注意的是，以后若想办理房屋权属变更等手续，从名义所有人过户到实际所有人，将会产生数万元的税费。这笔钱，最后由谁承担?最好提前约定清楚。

　　众筹资金的法律风险

　　谈旭还认为，房地产众筹的标的物是房产或是整个项目，涉及的金额较大，周期长，资产的流动*存在着更大的风险。从众筹参与人将资金在指定的地点汇集，到筹资完成进行流转，再到最后分配投资收益份额，往往需要比较长的时间，在筹资的过程中便会形成资金池。同时，在资金流转时因为缺乏有效的约束机制来防范众筹平台对筹集资金的不当管理与使用，给众筹参与人的投资资金安全带来极大的隐患。

　　因此，律师建议：“众筹买房”风险大，不要盲目跟风。

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